A menudo nos preguntamos cuánto vale nuestra casa o la que pretendemos comprar. La mayor parte de las veces por curiosidad, pero en otras nos supone un interrogante que agradeceríamos nos resolviera alguien con experiencia y profesionalidad, que conozca el mercado y sea totalmente objetivo en la valoración.
Lo primero que se nos ocurre es preguntar o interesarnos por conocer el precio al que se ha vendido una casa similar en características y por la misma zona. Pues bien, ese es básicamente el procedimiento profesional cuando se acomete una tasación.
Si bien hay que calcular y considerar otras múltiples variables, y quizás ya se nos haga más complicado aplicarlas para poder hacer una estimación razonable del precio de nuestra vivienda.
Existen muchos aspectos, datos y consideraciones que debemos conocer y que nos ayudarán a conocer y aproximarnos al verdadero Valor de Mercado.
El MOMENTO en que se hace la valoración es fundamental. Al igual que la fruta para saborearla tiene su punto de madurez pasado el cual caducará, también el precio de mercado de una vivienda no es definitivo y eterno y sólo tiene validez para sólo unos meses, pues los ciclos económicos y circunstancias del lugar pueden cambiar.
NO DEBEMOS CONFUNDIR VALOR CON PRECIO Una cosa es el valor que tiene la vivienda por sus dimensiones, calidad de materiales, instalaciones, conservación y otras características propias, y otra cosa es el precio que alguien esté dispuesto a pagar por otras cuestiones ajenas a la vivienda en sí. Este último es el valor de mercado.
Ya lo decía Quevedo
“…. Reinaba otro Felipe, el III, cuando en marzo de 1.611 el Duque de Osuna, Don Pedro Téllez-Girón, aspiraba a ser nombrado virrey de Nápoles, empobrecida y devastada por los corsarios, pero con un extraordinario valor estratégico para la dominación del Mediterráneo. Fue entonces cuando el amigo y secretario del Duque, Francisco de Quevedo, le dijo “Sólo el necio confunde valor y precio”.
Posteriormente, tres siglos después, Antonio Machado la hizo popular en sus Proverbios y Cantares:
LXVIII
Todo necio
confunde valor y precio.
SITUACIÓN. La zona de la ciudad donde se sitúa nuestra casa es determinante del valor pues no es lo mismo vivir en una zona altamente cotizada por ser céntrica, con servicios o gran infraestructura que en otra zona de menos standing aunque la vivienda goce de calidades de alta gama.
ANTIGUEDAD. La fecha de construcción de la vivienda o edificio donde se enclave es un dato a tener en cuenta. Debemos conocer que la vida útil de una vivienda se considera de 100 años. Es decir que cuando tenga un siglo de antigüedad, si no ha tenido ninguna reforma total o parcial, en teoría no valdrá nada.
CONSERVACIÓN. Una vivienda aun siendo relativamente nueva, si está deteriorada por una deficiente conservación pierde bastante valor.
CLIMATIZACIÓN, ENERGIA SOLAR. El precio también se ve influido por la dotación que tenga la vivienda, como la climatización de todos los espacios o disfrutar de un sistema de producción de agua caliente sanitaria mediante energía solar.
EFICIENCIA ENERGÉTICA. En los tiempos actuales empieza a valorarse bastante el grado de eficiencia energética de un inmueble, pues repercute de forma considerable en el coste anual de consumos, y además y no menos importante su contribución a la mejora del medio ambiente.
ORIENTACIÓN. La orientación de las piezas importantes de la vivienda como salón, cocina, dormitorio principal es una variable que influye en el precio. El sol y su luz condiciona indudablemente nuestro bienestar.
ZONAS COMUNITARIAS Y ENTORNO INMEDIATO. La calidad y conservación de las zonas comunes o zonas ajardinadas del entorno de nuestro inmueble es otro de los datos a tener en cuenta.
ASCENSOR. Si se trata de una vivienda de un edificio en altura, el ascensor juega un papel fundamental en el precio. Inmuebles situados en el centro y casco histórico de las ciudades se deprecian por no tener ascensor o no ser viable su instalación.
PISOS EN PLANTA BAJA. Los pisos en planta baja no se valoran igual que un piso en otras plantas, a no ser que por motivos de movilidad se busquen expresamente. Igual ocurre con las últimas plantas, pues mucha gente rehúye de ellos por los posibles problemas de filtraciones o excesiva transmisibilidad térmica de las cubiertas.
CERCANÍA DE COLEGIOS, PARADAS DE BUS, PARADAS DE METRO, CENTROS MÉDICOS Y CENTROS COMERCIALES Estas circunstancias también influyen a la hora de decidirse por una vivienda y consecuentemente en el precio que se está dispuesto a pagar. En sentido contrario influye también la cercanía de locales de actividades que no sean totalmente inocuas.
NÚMERO DE HABITACIONES O DE BAÑOS. También a similar superficie, se valora mucho más una habitación o un baño más.
DISTRIBUCIÓN DE LA VIVIENDA. Existen viviendas iguales en características a otras que no se valoran igual debido a una deficiente distribución. Por ejemplo, largo pasillo, obligación de atravesar dependencias para acceder a otras, situación alejada del comedor de la cocina, baño alejado del dormitorio, etc.
PARKING, TRASTERO, PATIO DE USO PRIVATIVO. El parking como anejo de la vivienda aporta mucho valor al inmueble, así como disponer de un trastero por el desahogo que supone para una casa. Un patio de uso privativo cuya superficie no computa en la valoración, aprecia de forma importante una vivienda.
SUPERFICIE. La mayor o menor superficie de una casa también es un aspecto a tener en cuenta. Normalmente comparamos los precios mediante parámetros unitarios, es decir €/m2. Cuando una vivienda es muy pequeña la repercusión del precio por m2 aumenta.
PISO EXTERIOR O INTERIOR. No tiene el mismo precio una vivienda cuyos dormitorios y salón dan a un patio grande o pequeño, que si dan a una gran avenida y dispone de una gran terraza con vistas maravillosas.
Concluyendo:
Todas estas variables influyen para determinar el precio de venta o valor de mercado de una vivienda. Y en algunos casos lo hacen de forma determinante llegando incluso a desestimarse una vivienda por no cumplir uno tan sólo de los requisitos necesarios para un potencial comprador.